March 24, 2019

Приличные жилищные условия независимо от дохода

Под таким девизом строят жильё в Швеции.

В странах Европы накоплен огромный опыт по решению жилищного вопроса. Остановимся на примере Швеции, где жилищные стандарты считаются одними из самых высоких в мире. Тем более что здесь существует несколько форм организации — одна интереснее другой.

Известно, что шведское общество сегодня — это общество благосостояния, государство с высоким уровнем жизни и социальной защищённостью населения. В Швеции проживает 8,8 млн человек на площади 450 000 кв. км. Весь жилой фонд страны насчитывает около 4 млн жилых единиц (квартир, односемейных домов).

Лозунг Союза квартиросъёмщиков Швеции: «Приличные жилищные условия независимо от дохода». Иными словами, богатая семья или бедная, получает она квартиру от государства или снимает у частной компании — жилищный комфорт для неё должен быть обеспечен. Минимальная социальная норма жилья составляет 46 кв. м на человека, при этом размер квартиры исчисляется не квадратными метрами, а комнатами: их должно быть на одну больше количества членов семьи. Однако у большой жилплощади есть и обратная сторона: высокие траты на отопление. Именно по этой причине в шведских домах и квартирах в холодное время года, скажем так, нежарко.

В начале ХХ в. шведское общество столкнулось с проблемой законодательного закрепления жилищных прав граждан и установления контроля над постоянно растущей квартплатой. В результате в 1923 г. были созданы первые две организации квартиросъёмщиков: Шведский союз квартиросъёмщиков (ШСК, создан 12 городскими ассоциациями квартиросъёмщиков) и Кооперативное жилищное предприятие (HSB), первая национальная кооперативная организация в Швеции.

Что поем

В Швеции жильё можно купить или снять в аренду. Обычно квартиры сдаются уже оборудованные плитой, холодильником, сантехникой. Независимо от формы жилья каждый обязан ухаживать за ним, а также за общими с соседями помещениями. Для жильцов в многоэтажном доме есть определённые правила, определяющие, как и когда можно пользоваться общей прачечной, какие изменения можно вносить в прилагаемое к жилью оборудование, как сортировать мусор и т. д.

Квартирные расходы у тех, кто арендует жильё в коммерческом и муниципальном секторе, равны. Но если человек, снявший квартиру у домовладельца, вдруг узнает, что с него берут больше, чем за равную по размеру муниципальную площадь, он может подать в суд. В Швеции такой суд называется «арендный трибунал». Мало того, что квартиросъёмщику вернут деньги, домохозяина еще и оштрафуют, причём на сумму столь значительную, что она может его разорить.

Уравниловка, перенесённая в рыночные условия, имеет свои отрицательные стороны: плата за проживание здесь достаточно высока. И это при том, что рост квартплаты жёстко регулируется, а прибыль арендодателей — как муниципальных, так и частных — ограничена 23% в год. Но, несмотря на все сдерживающие факторы, платить за квартиру приходится достаточно много.

Пример средней шведской семьи. Чаще всего она состоит из двух человек. Это не обязательно муж и жена. Может быть мать (или отец) и ребёнок. Средний доход такой семьи до вычетов налогов составляет примерно 4000 евро. В Швеции самые высокие налоги, и они составляют свыше 30% от доходов семьи, как богатой, так и бедной.

На аренду (кредит), амортизацию, страховку и коммунальные платежи средней квартиры тратится до половины всех доходов.

Чтобы облегчить людям бремя жилищных расходов, в стране создана широкая сеть центров жилищных субсидий. Пользуются ими не только малообеспеченные люди, но и семьи со средним достатком. Субсидия составляет примерно треть квартплаты. Для того чтобы её оформить, необходимо представить справку о доходах и обратиться в страховую кассу.

Шведский союз квартиросъёмщиков

ШСК — одна из самых массовых, известных и влиятельных общественных организаций в стране. Её членами являются более половины всех квартиросъёмщиков Швеции (представители 625 000 квартир), причём в последнее время наблюдается рост численности союза, так как в стране начался процесс продажи муниципального жилищного фонда частным компаниям.

Структурно ШСК состоит из национальной, региональных, городских и местных организаций. Национальная организация работает с парламентом и правительством страны, региональные — с соответствующим региональным парламентом и правительством, городские — с городскими советами и муниципальными жилищными компаниями, а местные организации — с владельцами домов и самими жителями.

Всего в Швеции насчитывается более 3500 контактных комитетов — локальных ассоциаций квартиросъёмщиков, каждая представляет интересы 100400 семей. Локальные (или контактные) комитеты держат под своим контролем всю жилищную сферу микрорайона (уровень обслуживания, бюджеты и различные меры по сохранению или снижению уровня потребления электроэнергии и воды). Правление такой ассоциации обычно состоит из 59 человек, избираемых на общем собрании квартиросъёмщиков.

Городские организации объединяют локальные и действуют в масштабах города. Обычно переговоры по квартплате организуют именно эти городские ассоциации.

Локальные организации квартиросъёмщиков существуют за счёт двух источников. До 50% своего бюджета выделяют специально для ШСК муниципальные жилищные компании, которые сами строят и эксплуатируют жилищный фонд. Вторая половина бюджета формируется из членских взносов квартиросъёмщиков. Взносы, как правило, одинаковы по всей стране. Средства распределяются таким образом: 50% — зарплата сотрудников, 20% — организация учёбы квартиросъёмщиков, 10% — проведение различных социально-культурных мероприятий, 10% — аренда помещений, связь и проч.

Одним из важнейших завоеваний ШСК стало принятие закона об обязательных переговорах по квартплате. Переговоры с жилищными компаниями по поводу снижения квартплаты бывают до 10 раз в год. Определяется квартплата ежегодно парламентом страны — риксдагом. Именно определяется, а не назначается — ибо перед тем, как повысить её, обращаются к мнению жителей, которое как раз и выражает союз квартиросъёмщиков. Уполномоченные этого союза ведут длительные и нелёгкие переговоры с компаниями, которые сдают жильё, частными и муниципальными. Те представляют союзу сведения о себестоимости каждой из услуг, а также свои предложения по величине тарифа. Дело союза — согласиться с ним или нет.
ШСК следит за правильным толкованием законов, касающихся положения квартиросъёмщиков, готовит свои предложения по изменению или дополнению действующего законодательства.

Специальное жилищное законодательство включает в себя:

  • закон об аренде (Rent Act);
  • закон о выдаче разрешений на покупку многоквартирных домов (Act of Permission to Buy Block of Flats);
  • акт об управлении жилыми зданиями (Act of Housing Management);
  • закон об обязательных переговорах по величине арендной платы (Tenancy Negotiations Act).

Закон об аренде даёт квартиросъёмщику право на продление договора найма квартиры при условии выполнения всех условий этого договора. В контракте обязательно указывается время, не позднее которого как наниматель, так и домовладелец обязаны сообщить друг другу о расторжении контракта, как правило, это 13 месяца. Домовладелец (или управляющая компания) не может по своей инициативе прекратить договор найма. Однако этот закон не защищает квартиросъёмщика, если он не платит квартплату.

По сути дела, у хозяина есть одно неотъемлемое право: пунктуально получать оговоренную плату. Вот с этим жильцам шутить не следует: в случае неуплаты дело неизбежно кончится визитом судебного исполнителя и выселением. В ежемесячную оплату квартиры входит стоимость воды и отопления, реже — электричества. Ежемесячная квартплата, как правило, зависит не от местоположения здания, а от возраста дома, давности проведения последнего капремонта и др.

По законам Швеции владелец многоквартирного дома обязан обеспечить его нормальное техническое обслуживание. Если люди недовольны, как их обслуживают, управляющий лишается лицензии на три года (а то и навсегда!), дом же передается в управление другой компании.

В Швеции существует разветвлённая система судопроизводства: есть общий суд, суд по трудовым спорам, таможенный и жилищный суды. Жилищный суд состоит из трёх человек: профессионального юриста (он является госслужащим), представителя собственника жилья и представителя квартиросъёмщика, которым обычно и бывает представитель ШСК.

Жилищные кооперативы

История кооперативного жилья началась в Швеции в 1872 г., когда в Гетеборге была создана Рабочая жилищная ассоциация (Arbetarnas Bostadsforening). К моменту распада организации, которая, в сущности, была строительным кооперативом, в 1898 г., она построила жильё для более чем 4000 человек, в основном своих членов: некоторые из них стали единственными владельцами нескольких квартир, живя в одной и сдавая другие.

Сегодня кооперативный сектор состоит из трёх видов организаций: кооперативов, принадлежащих HSB, профсоюзных кооперативов Svenska Riksbyggen и остальных. Третью группу составляют в основном члены SBC (обо всех — чуть ниже).

Все члены кооператива платят членские взносы, оплачивают коммунальные услуги и соблюдают правила, изложенные в уставе. Некоторые участвуют в комитетах по организации отдыха и досуга, в издательстве вестника организации и др. (т. е. осуществляют связь между правлением и жителями).

Общими событиями являются весенние и осенние рабочие дни (очень напоминающие наши субботники), когда всех членов кооператива приглашают для выполнения некоторой работы от имени кооператива. Задания, которые выполняются, варьируются между различными кооперативами, но в основном речь идёт об уборке улицы, холла, сада, ремонте или окраске ворот и т. д. Такие рабочие дни чаще всего объявляются во время выходных дней и заканчиваются небольшими общими праздниками, пикниками, барбекю.

Ассоциации поддержки вложений в недвижимость — HSB

В 1923 г. Ассоциация квартиросъёмщиков основала в Стокгольме свою кооперативную организацию HSB — для того, чтобы обеспечить качественным жильем рядовых квартиросъёмщиков. HSB была образована на основе местных организаций, далее у неё появилась сеть муниципальных обществ по всей стране. Основными её задачами были стимулирование строительства новых домов и смягчение противоречий между арендаторами и квартиросъёмщиками. HSB одновременно является сберегательной организацией, управляющей счетами всех её членов.

Эта ассоциация через свои выборные органы следит за состоянием домов и окружающего пространства — детских садов, магазинов, подсобных помещений. Содержит ремонтные службы, определяет уровень оплаты услуг, оказываемых кооперативом его членам.

Кстати, в Швеции один дом из десяти построен HSB. Всего в ассоциацию входит более 536 000 членов. Они выбирают собственные комитеты и аудиторов из местных жителей. В кооперативах сами жители решают, какой величины будут траты и на что они пойдут. Стоимость аренды жилья не может быть больше, чем затраты на администрацию, управление зданиями и аренду земли. Часть ежемесячной арендной платы идет в ремонтный фонд этого дома.

Чтобы стать членом HSB, необходимо заплатить вступительный взнос в одно из его региональных обществ. Являясь членом HSB, вы пользуетесь скидками на оплату телефона, отопления, кабельного телевидения и т. п. Ежемесячные взносы в банк HSB гарантируют вам место в очереди для получения жилья в будущих проектах. Как только вы выбрали свой дом, сразу оплачиваете первый взнос, им может быть ваше накопление из сберегательного банка HSB.

Ассоциаци Svenska Riksbyggen

К 1940 г. в Швеции сложилась ситуация с хронической нехваткой жилья, хотя существовало много незаселённых квартир в построенных домах. Ни государственные структуры, ни предприниматели не рисковали вкладывать деньги в строительство нового жилья. Кому-то необходимо было начать решать данную проблему. Такой организацией стала Riksbyggen, основанная совместно профсоюзами и рабочими объединениями в строительной индустрии. Основной задачей этой организации было увеличение строительства доступного жилья и уменьшение уровня безработицы среди строителей.

Теперь её членами являются различные профессиональные союзы, жилищные ассоциации и проч. По сути, это экономическая ассоциация, цель которой — защищать права квартиросъёмщиков в кооперативных домах, принадлежащих жилищному кооперативу. Также она занимается управлением имуществом, ремонтными и восстановительными работами, решает имущественные споры, вопросы предоставления ссуд, управляет строящимися объектами и инспектирует их.

В настоящее время в Швеции насчитывается примерно 1600 жилищных ассоциаций, в которых трудится более 15 000 человек. Система организации Riksbyggen представляет собой демократическую структуру: все члены организации вовлечены в решение организационных вопросов, изучают программы развития и высказывают собственное мнение. Свыше полумиллиона шведов проживают в домах, управляемых Riksbyggen.

Также эта ассоциация выступает в роли посредника между фактическими строителями и клиентами. Она назначает подрядчиков для всех строительных работ и не имеет собственной производственной базы.

80 % штата Riksbyggen работают непосредственно в сфере управления имуществом: управлении финансовыми и техническими ресурсами, планировании затрат на содержание и ремонт зданий. Например, они контролируют все процессы, связанные с энергией, на стадиях проектирования, строительства и эксплуатации зданий.

В конце 1993 г. Riksbyggen запустила программу по сохранению собственных сбережений ассоциации. Её денежные средства размещаются в приносящих проценты ценных бумагах, которые выпущены и гарантированы государством. В отличие от других кооперативных ассоциаций Riksbyggen не использует свои денежные средства для предоставления кредитов или ссуды покупателям квартир.

Riksbyggen своей работой стремится продвигать кооперативные идеи в строительстве. Ассоциация поддерживает интернациональные связи с аналогичными ассоциациями по всему миру.

SBC — Центральная ассоциация шведских кооперативов

SBC — аббревиатура от Центральной ассоциации шведских организаций домашних хозяйств (Sveriges Bostatsrattsforeningars Centralorganisation). Изначально эта организация была основана в 1921 г., она является финансовым посредником для различных видов жилищных кооперативов. В 1970‑е гг. SBC претерпела значительные изменения, развившись в организацию национального масштаба и ориентируясь на свободный рынок и владельцев недвижимости в большей степени, чем на арендаторов, в отличие от HSB и Riksbyggen, которые в соответствии со сформулированными Международным кооперативным альянсом принципами отдают предпочтение коллективному, а не индивидуальному способу домовладения.

Коллективные дома

В последние годы в Швеции получили распространение так называемые коллективные дома (co-housing). Первые коллективные дома появлялись ещё в начале века и подразумевали «дом с обслуживанием», где люди сообща оплачивали обслуживание своего жилища. Однако дома такого типа просуществовали недолго, так как стоимость жизни в них оказалась чрезвычайно высокой.

В начале 1980-х гг. в Швеции появилась новая концепция коллективных жилищ. Современная её модель основывается на совместной работе по обслуживанию дома и совместной ответственности за его содержание.

Существует специальное соглашение между жителями и муниципальной эксплуатирующей компанией о передаче жителям различных функций по управлению, содержанию и ремонту своего дома. Дом при этом остаётся муниципальным, а его жители — квартиросъёмщиками. Считают, что оптимальный размер такого дома — 3075 квартир, хотя есть уже коллективные дома, состоящие из 180 квартир. При этом объём работы, приходящийся на долю каждого жителя, не становится обременительным.

dom_2.jpg
История кооперативного жилья ведёт своё начало в Швеции с 70‑х гг. XIX столетия

Все семьи имеют отдельные квартиры, но размер их несколько меньше принятых в Швеции стандартов. Одновременно в доме много общих помещений: это столовая-гостиная, кухня. На такой кухне готовят «для всех». Рядом находятся подсобные помещения для хранения некоторых запасов продуктов, которые покупают по оптовым ценам для общих трапез.

Дом живёт по определённому уставу, в котором расписаны все основные правила проживания и обязанности жителей. Одним из характерных для таких домов правил является общий ужин, который бывает от двух до пяти раз в неделю. Все обязаны участвовать в приготовлении еды. На это уходит у каждого примерно три часа в месяц. Но никто не обязан участвовать в этих ужинах. Кроме того, жители вместе (по очереди) убирают общие помещения и двор, ухаживают за садом, следят за оборудованием, собирают и вывозят мусор.

Правила в домах действительно разные. В некоторых домах согласно уставу могут жить лишь взрослые люди старше 40 лет. Дети могут гостить какое-то короткое время, но постоянно жить не должны.

Другие коллективные дома объединяют людей с детьми. В таких домах часто создают собственный детский сад. Средства на оплату специалистов по работе с детьми выделяет муниципалитет. Главным условием создания такого коллективного детского сада является непосредственное участие родителей в работе. Каждый родитель должен провести в таком детском саду по крайней мере один день в месяц (вместе с воспитателем).

Сейчас коллективных домов в Швеции уже более 40 и во многих муниципалитетах существует очередь на квартиру в таком доме.

Мария МАЕНСКАЯ, ст. научный сотрудник
Института макроэкономических исследований,
канд. экон. наук
Фото: Владимир ТЮКОВ
Сентябрь 2011
Источник: http://its.grandsmeta.ru/actual/310/

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Comments are closed.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

Читайте ранее:
Снять квартиру, не снимая последнего

Какие финансовые и правовые механизмы помогут сделать арендное жильё доступным. Первое муниципальное арендное жильё в Беларуси было введено в эксплуатацию...

Закрыть
61 запросов. 0,812 секунд. 48.3358917236332 Мб