May 24, 2019

Реновация: нарушение права собственности граждан

Одна из самых обсуждаемых столичных новостей – реализация программы реновации жилых кварталов (Программа). Государство избрало путь безальтернативного участия граждан, когда решение об участии в Программе спускается сверху и может быть обжаловано лишь в части равнозначности взамен предоставляемого помещения. Насколько такой подход юридически обоснован?

Проблема защиты права собственности при сносе старых пятиэтажек юридически должна разрешаться с учётом конституционного принципа пропорциональности (п.3 ст.55 Конституции РФ) в его истолковании в Постановлении КС 2009 №1-П по жалобе гр.Погодиной, в котором конституционный суд санкционировал использование голосования большинством применительно к долевой собственности (на примере земельных паев с/х назначения). ЖК также исходит из решения вопросов на общем собрании, однако позиция КС нам важна, поскольку затрагивает не просто обслуживание общего имущества, а относится к проблеме утраты права на вещь, находящуюся в долевой собственности. В деле, рассмотренном КС, в результате проведения общего собрания пайщик утратил право на часть земельного участка, поскольку его пай локализовали в другой части против его воли.

Логика в том, что классическая долевая собственность
1) рассчитана на небольшое количество участников,
2) допускает выдел и продажу доли.
Именно эти особенности предопределяют наличие в управлении общей собственности правила консенсуса (единогласие)
. В ином случае (собрание кредиторов, участников корпораций) интересы меньшинства подчинены большинству.

Что же такое общее имущество МКД? В ЖК оно названо долевой собственностью жильцов – собственников квартир. На самом деле, оно в классическом понимании таковым не является, поскольку доля в общем имуществе МКД не определяется, не выделяется и всегда следует за другой вещью – квартирой.

Конституционный принцип пропорциональности заставляет нас искать баланс частных и публичных интересов. Какие публичные интересы могут быть противопоставлены собственнику квартиры пресловутой пятиэтажки? Право на жизнь и здоровье – нет, так как дом не аварийный. Объявленные упрощение администрирования и улучшение архитектурной среды – нет, так как будучи публичными, не являются конституционно значимыми, достаточными для противопоставления. Остаётся одно – права и законные интересы третьих лиц.

Каких именно третьих лиц и в чём нарушение? МКД – объект совместного имущественного потребления. Государство ошибочно мотивирует принудительный снос интересами иных лиц, несобственников сносимых домов, поскольку такое обоснование входит в противоречие с недопустимостью произвольного вмешательства государства в частные дела. В данном случае – в частную собственность на квартиру и управление жильцами МКД их общим имуществом. Состояние МКД и его содержание – это головная боль сособственников-жильцов. Только они вправе решать судьбу своего имущества. Следовательно, возможность “реновации” должна рассматриваться исключительно в контексте защиты интересов тех собственников квартир в МКД, которые изъявили желание поучаствовать в Программе.

Мы не можем следовать правилу консенсуса, допуская реализацию Программы только при согласии всех собственников квартир, потому что в этом случае будут нарушены права собственности (в широком смысле) других жильцов, пожелавших участвовать в Программе. Если мы отказываем им в угоду несогласных со сносом дома, то согласные:

1) имея возможность продать квартиру, будут вынуждены давать покупателю дисконт за отсутствие права конвертировать старое жильё в новое, принимая во внимание заблокированное решение на общем собрании;

2) вынуждены продолжать нести необоснованно высокие расходы на капремонт морально устаревшего дома, что также означает ограничение их собственности (в широком смысле) – при продаже квартиры в отремонтированном доме вложенные средства не окупятся.

Здесь возможно историческое возражение – на данном этапе регулирования сферы ЖКХ основная часть средств на капитальный ремонт находится в обезличенных фондах. Поэтому ремонт старого здания дороже его собственникам не обойдётся – это проблема государства. Получив взамен старого новое жильё собственники стимулированы на ведение специального лицевого счёта. Следовательно, реализация Программы ускорит переход на целевое финансирование ремонта МКД, а это шаг вперёд в реформе ЖКХ.

Вывод: вопрос об участии в Программе должен решаться большинством голосов собственников МКД при наличии кворума. Каким должен быть в этом случае кворум – это уже вопрос тонкой настройки нормы.

Источник: https://zakon.ru/blog/2017/4/27/problema_narusheniya_prava_sobstvennosti_grazhdan_pri_prinyatii_resheniya_o_snose_mnogokvartirnogo_d

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Comments are closed.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

Читайте ранее:
Профессиональное управление многоквартирными домами

Брошюра "Профессиональное управление многоквартирными домами. Международный опыт" издана в рамках проекта "Поддержка собственников жилья", 2009 г.

Закрыть
62 запросов. 0,924 секунд. 55.2674179077152 Мб