March 19, 2019

Собственник аварийного жилья – государство тебя «прощает»!

В результате приватизации жилого фонда у нас появился обширный класс собственников – собственников недвижимости. Процесс приватизации происходил достаточно интенсивно, особенно в первые годы после принятия Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

В то время будущим собственникам рассказывали в основном об их будущих правах (п. 1 ст. 209 ГК РФ «собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом»), но замалчивали, что приватизированная недвижимость даёт не только права, но и накладывает на него определённые обязательства, заключающиеся в том, что собственник обязан поддерживать жильё в надлежащем состоянии (ст. 210 ГК РФ «собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором»).

Это означает, что за свой счёт собственник  должен осуществлять не только косметический, но и капитальный ремонт своего жилого помещения, в том числе и чтобы не допустить «приход» жилого помещения (дома) в состояние непригодное для проживания — аварийное. Кроме того  владельцы приватизированных квартир одновременно являются и со-собственниками общего имущества дома, мест общего пользования, придомовых территорий. Поэтому собственник должен участвовать (соразмерно своей доле) в расходах по обслуживанию и ремонту общего имущества дома. Кроме того собственник жилого помещения, в отличие от нанимателя по договору социального найма, в полном объёме несёт ответственность за риск прихода в негодность принадлежащего ему имущества, в том числе и по независящим от него причинам (ст. 211 ГК РФ).

А аварийных и ветхих домов со временем становится всё больше. Те же «хрущёвки», постройки 6070-х. годов прошлого века, практически исчерпав запасы прочности, «встают» в очередь на капитальный ремонт, без проведения которого и до аварийности, как говорится, «один шаг». И это неудивительно, т.к. добиться капитального ремонта чрезвычайно сложно и чаще всего всплывает формулировка — «проведение капитального ремонта нецелесообразно». Государство хочет «простить» себе громадный долг перед населением по капитальному ремонту жилого фонда.

Возникает  вопрос – а как же обещания? В соответствии со ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 11.06.2008) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», «приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда».

Конечно, сегодня невозможно определить, является ли отсутствие капитального ремонта причиной тому, что дом стал аварийным. А ведь если поразмыслить: государство передало жилое помещение, требующее капитального ремонта, обязалось провести его, а когда проводить ремонт стало уже «нецелесообразно» воспользовалось нормами «нового» Жилищного Кодекса, уже РФ, принятого в 2004 году (в «старом» ЖК РСФСР в случае расселения,  жителям, независимо от формы собственности на жилое помещение, должно было предоставляться другое жилое помещение по нормам площади на каждого члена семьи). Что же это за нормы?

При сносе аварийного дома органы местного самоуправления в отношении собственников в соответствии с п. 1 ст. 32 ЖК РФ могут выкупить у них жилые помещения или согласно п. 8 ст. 32 ЖК РФ по взаимному соглашению предоставить собственникам взамен другое жильё, зачтя его стоимость в выкупную цену.

Из чего же складывается выкупная цена?  В соответствии с п. 7 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена складывается из рыночной стоимости квартиры и всех убытков, связанных с поисками нового жилья, переездом, временным проживанием в другой квартире, оформлением в собственность новой квартиры, упущенной выгоды.

А где же упоминание о кап. ремонте?  А его нет!

Круто взято! Приватизировал квартиру – ты СОБСТВЕННИК! Согласно ст. 210 ГК РФ собственник должен поддерживать свою собственность в надлежащем состоянии, а вот если данная собственность пришла в негодность (жилое помещение стало непригодным для проживания) – сам виноват, ведь ты СОБСТВЕННИК! А что до обязанности государства провести кап. ремонт, если жилое помещение (дом) переданы в «ненадлежащем» состоянии и дом «рушиться» от времени, то власть собственнику это … «простило».

Может быть слишком предвзята данная точка зрения? Давайте посмотрим ещё с одной стороны.

В соответствии со ст. 4  Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 11.06.2008) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», «не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения».

Вроде всё понятно – дом аварийный – нет приватизации. Но тут есть один очень важный момент. В соответствии с п. 42  Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРИЗНАНИИ ПОМЕЩЕНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ, ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НЕПРИГОДНЫМ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ И МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА АВАРИЙНЫМ И ПОДЛЕЖАЩИМ СНОСУ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ» (в ред. от 02.08.2007),  «комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесённым к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признаёт жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признаёт многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». То есть межведомственная комиссия не вправе по собственной инициативе проводить обследования и соответственно делать заключения, на основании которых дом признается аварийным с вытекающими из этого последствиями.

Органы, уполномоченные на проведение государственного контроля и надзора, в том числе органы местного самоуправления, далеко не всегда заинтересованы в увеличении числа домов в ветхом и аварийном фонде (отчётность «портится», да и обязанности возникают). Вот и получается, что гражданин приватизирует жилое помещение, зачастую не имея информации о его реальном состоянии или «тешит» себя надеждой, что государство не оставит его без помощи (например, когда-то всё-таки отремонтирует дом). А дальше картина такая – средств нет, ремонт дома не проводится, дом ветшает, затем проведение ремонта становится «нецелесообразным», далее дом признаётся аварийным, расселяется … И вот тут-то собственников ждёт сюрприз – вместо квартиры — деньги, на которые чаще всего не купишь «человеческое» жильё (разве что только «равноценное» в ветхом фонде) или другое жилое помещение, за которое вероятнее всего придётся доплачивать (если цена нового жилья превышает старое).

Тут уместен «незначительный» вопрос. С 2004 по 2010 годы в Новосибирске признаны аварийными и подлежащими сносу 463 дома общей площадью более 200 000 кв. м. В 2012 году в официальных источниках появляется информация, что всего в Новосибирске надо расселить 1,57 тысячи ветхих и аварийных домов. Откуда вот так вдруг появилось столько ветхого и аварийного жилья?

Получается, что многие люди в своё время (особенно 90-е годы) получали «кота в мешке», приватизируя квартиры и не зная о том, что их ждёт в будущем. Так что «дикая приватизация» коснулась не только промышленных предприятий, «купленных» на «ваучеры».

И ещё момент. Когда собственники не согласны с решением об изъятии квартиры  в связи с расселением (п. 9 ст. 32 ЖК РФ), с выкупной ценой или другими условиями выкупа, орган местного самоуправления может предъявить в суд иск о принудительном выкупе квартир. Тогда выкупную цену определит уже суд.

Вопросов много! А вот отвечать на них власть как-то не торопится. Правильно, если сегодня на основании ст. 9.1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 11.06.2008) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», граждане, приватизировавшие жилые помещения, вправе передать принадлежащие им на праве собственности жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы  власти обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами, то с 1 марта 2013 года данная статья утрачивает силу (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. 01.02.2010)).

Вот тогда-то и разговор с собственниками будет другой – «взялся за гуж не говори, что не дюж».

22 сентября 2012

Источник: http://klubbess.ru/sobstvennik-avariynogo-zhilya-gosudarstvo-tebya-proshhaet/

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Comments are closed.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

Читайте ранее:
РЕФОРМА ЖКХ: ВПЕРЕДИ – ПРОПАСТЬ, ПОЗАДИ – РУИНЫ

Общее направление социальных реформ в России характеризуется сокращением производства социально-значимых благ как общественных, переводом основной массы социальных услуг в сфере...

Закрыть
64 запросов. 0,848 секунд. 48.2983779907232 Мб